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1109 華潤置地
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1109 華潤置地的前景如何，有冇目標同止蝕價參考?
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目標：$9.81 止蝕：$9.58 華潤置地有限公司 (1109.HK) 圖片參考：http://us.i1.yimg.com/us.yimg.com/i/hk/my/edit2.gif 業務回顧 - 截至2006年12月31日止年度 二零零六年住宅業務回顧 二零零六年，住宅開發業務在宏觀調控持續並不斷有新的強化措施推出的市場環境下，仍取得令人滿意的業績。期內，不僅住宅 開發的銷售額較上一年大幅增長，所有項目的平均銷售價格均較二零零五年的平均售價有幅度不等的提升，其中北京鳳凰城二期和成都翡翠城二期平均售價均較上年增長20%以上；北京鳳凰城三期、北京福提島多層住宅以及武漢鳳凰城一期的年內平均售價則較上年增長10%以上；上海灘花園一期二零零六年實現的平均售價也較上年增長接近10%。 較為理想的銷售量和銷售價格不僅帶動了二零零六年開發業務利潤的大幅增長，也為本集團二零零七年的利潤結算打下了基礎。 截至十二月底，二零零六年集團銷售房屋合同額達39.55億元人民幣，較去年同期上升25%； 銷售面積達438,823平方米，同比增長4%。 其中，在二零零六年實 現的簽約額中，將於二零零七年進行結算的金額和建築面積分別達17.40億元人民幣和229,459平方米。 二零零六年，北京地區仍是本集團最為主要的銷售來源，簽約額達25.46億元人民幣，簽約面積為24.88萬平方米，分別佔本集團全 年簽約額和簽約面積的64.38%和56.71%。北京二零零六年的銷售額主要集中在鳳凰城、橡樹灣、福提島和置地星座等四個項目。 置地星座共8棟寫字樓中的最後兩棟於年初售出，取得人民幣1.57億元的合同銷售額。鳳凰城三期銷量和價格均超出公司預期，全年共簽約人民幣7.61億元。鳳凰城二期在七月份辦妥大產權證後恢復銷售，除部分大戶型單位因期望更高的銷售溢價暫未售出外，鳳凰城二期的住宅部分已基本售罄，已售出套數佔全部可售套數的93%，全年共實現簽約額1.80億元人民幣。作為郊區中低密度住宅項目翡翠城第五期的福提島，受惠於其以用家為主的定位，仍維持熱銷，全年銷售額人民幣2.59億元，目前除部分底商和車庫外，已基本售罄。期內，集團還就鳳凰城置地廣場與法國雅高酒店達成31,639平方米，金額達3.8億人民幣的整售交易。橡樹灣第一期A1 區於十月底開盤銷售，用戶反應熱烈，全部800餘套單位，三天內銷售一空，平均售價超過8,400元人民幣／ 平方米，超出集團最初 的預期。 在上海，本集團上海灘花園一期首批三座於二零零六年上半年已基本售罄，上半年銷售均價超過每平米1.95萬元人民幣。集團於 九月底將一期B標段三座中的一座共87套單位推出發售，首兩日即售出近2/3的單位。截止年底，上海灘花園項目用地已完成全部拆遷。 成都方面，翡翠城二期全年共完成簽約2.58億元人民幣，簽約率達到99%。建築面積為18.6萬平方米的項目三期已於第四季度開盤銷售。首批花園洋房及首批高層單位分別於十一月二十六日和十二月二十三日推出。至年底共售出350套，簽約面積為4.8萬平方米，簽約額達3.03億元人民幣。 作為本集團成熟市區高密度產品快速複製的範例，武漢鳳凰城一期創造了從買地後僅用14個月即實現開盤銷售的記錄。截止十二月底，一期79,775平方米共634套單位已售出608套，銷售率達到96%。其中，於今年五月二十日推出的2棟共223套單位，在推出當月僅10天時間內即售出111套，實現簽約額6,930萬元人民幣。具較佳江景景觀的2號樓，於十月十四日開盤發售，到年底售出95套中的92套，銷售率達97%，實現銷售額6,393萬元人民幣，平均售價亦提升至人民幣5,393元／ 平方米。 瀾溪鎮項目是目前本集團成熟的近郊中低密度產品在合肥的複製。項目一期A區220套單位共34,300平方米在二零零五年十二月初 推出至二零零五年底之間不到一個月的時間內即已售出超過70%的可售面積，而到二零零六年底則已全部售罄。總建築面積達 55,000平方米的項目一期B區十月份開始逐步分批推出。截止到十二月底已實現簽約額和簽約面積分別為5,417萬元人民幣和11,534 平方米。項目二期的花園洋房十二月開始推出銷售，當月實現簽約額1,309萬元人民幣。 二零零六年出租業務回顧 截止二零零六年十二月三十一日，本集團投資物業資產帳面總值為港幣76.2億元，投資物業佔集團總資產值的比重為28.5%。期內， 出租業務的營業額達到約8.1億元人民幣，比上年大幅增長411.1%， 佔集團總營業額的比重亦由上一年的5.9%上升到二零零六年的 20.7%。隨著出租業務營業額的劇增，出租業務的EBITDA利潤率也相應提升，由二零零五年的42.9%增加到二零零六年的63.3%。 二零零六年出租業務業績大幅攀升主要受兩方面因素的帶動：一方面，由華潤集團購入的北京、上海、深圳優質投資物業自一月 一日正式並帳，為本集團帶來全年貢獻；另一方面，主要投資物業自身經營狀況均呈現出顯著上升的勢頭，特別是華潤深圳中心 今年所取得的收入達到3.7億，較去年同期攀升近49.71%。 業務展望 - 截至2006年12月31日止年度 集團在過去一年裡進一步深化和完善了發展戰略。集團將致力於在中國內地提供高品質的樓宇產品和服務，通過實施差異化的產品設計和綜合服務，來持續提升地產價值鏈的生產力，塑造華潤置地企業品牌和項目品牌，滿足中等收入以上消費者日益提升的住宅需求和品牌零售商對營業場所以及高端企業對寫字樓的租賃需求，使公司在未來幾年裡發展成為中國地產行業具競爭力和領導地位的綜合型地產公司，在公司規模和淨資產回報率方面達到行業領先水平。 根據集團總體發展戰略目標，本集團將繼續向一線城市和相對發達城市以及中型項目傾斜資源，並保持住宅和出租物業的合適比例，力求保持較快的土地增持節奏，並相應形成與戰略匹配的全國性地域佈局。在住宅產品方面，本集團將重點發展以翡翠城為代表的花園洋房為主導的近郊產品系列、以鳳凰城和上海灘花園為代表的高層精裝修房為主導的市區產品系列以及高端產品，同時探討「住宅+大型商場」的住宅產品組合，謀求以大型住宅拉動商業地產的開發，把公司的住宅開發能力及購物商場開發能力在項目上結合，從而發揮兩者的優勢互補。在投資物業方面，本集團將會重點開發並在全國各地複製以大型購物中心為核心的都市綜合體產品系列。在增長方式上，本集團將遵循自主經營、有機增長(organic growth)為主，合資經營、收購兼併為輔的發展路徑。 在二零零六年取得良好業績的基礎上，展望未來，董事會充滿信心。本集團各項業務已進入收成期。在出租物業租金水平持續提升、住宅竣工結算面積大幅增長以及利潤率水平不斷提高等因素的帶動下，本集團未來兩年將繼續保持快速的利潤增長。根據目前估計，集團二零零七年的竣工結算面積將可達到62萬平方米，而二零零八年則會大幅增加至約180萬平方米。 圖片參考：http://charts.aastocks.com/servlet/Charts?scheme=3&com=100&chartwidth=620&chartheight=630&stockid=1109&period=46&type=1&fontsize=12&vol=1&Indicator=1&indpara1=10&indpara2=20&indpara3=50&indpara4=100&indpara5=150&subChart1=2&ref1para1=14&ref1para2=0&ref1para3=0&subChart2=3&ref2para1=5&ref2para2=26&ref2para3=9&subChart3=12&ref3para1=0&ref3para2=0&ref3para3=0&subChart4=0&ref4para1=0&ref4para2=0&ref4para3=0&subChart5=0&ref5para1=0&ref5para2=0&ref5para3=0
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